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    浙江省2010年7月高等教育自学考试房地产投资分析试题

    日期：2019-12-12  编辑整理：浙江自考信息网  

    一、单项选择题(本大题共24小题,每小题1分,共24分)
    在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内.错选、多选或未选均无分. 
    1.以下特点符合居住物业的是(　　　)
    A.以机构投资为主
    B.位置对这类物业非常重要 
    C.不容易转手交易
    D.投资风险相对较小 
    2.不考虑其他因素时,房地产适应性好坏和投资风险之间的关系是(　　　)
    A.适应性好坏和投资风险之间并没有直接的联系 
    B.适应性越好,投资风险相对越大 
    C.适应性越好,投资风险相对越小 
    D.适应性差意味着需要的投资额小,风险小 
    3.政府下令银行收紧银根,提高对房地产开发商的贷款门槛,这一政策属于(　　　)
    A.金融政策 
    B.税收政策 
    C.土地供给政策 
    D.住房政策 
    4.对一个特定的房地产投资项目而言,工程建设投资属于(　　　)
    A.现金流入 
    B.现金流出 
    C.净现金流量 
    D.时间价值 
    5.某企业2008年经营成本80万元,销售税金20万元,期间费用10万元,经营利润130万元,营业外收支净额为45万元,所得税18万元,则该企业税后利润为(　　　)
    A.47万元 
    B.55万元 
    C.137万元 
    D.157万元 
    6.某人存入银行100元钱,年利率为3%,以单利计息,则3年后该笔存款本利和为(　　　)
    A.103元 
    B.103.54元 
    C.109元 
    D.109.27元 
    7.某房地产开发商开发了一栋商业物业,并将其用于自营,则该开发商的成本构成为(　　　)
    A.开发过程中的成本支出
    B.建设成本和出租成本 
    C.建设成本和经营成本 
    D.出租成本 
    8.以拍卖的方式出让土地使用权主要适用于(　　　)
    A.普通居民住宅 
    B.划拨而得的土地 
    C.竞争性强、盈利性大的商业用地 
    D.大型区域发展用地、小区成片开发及技术难度较大的项目用地 
    9.按照国家有关法律规定,居住用地最高土地使用权出让年限为(　　　)
    A.40年 
    B.50年 
    C.60年 
    D.70年 
    10.现代城市规划的着眼点是(　　　)
    A.确定城市的性质、规模和布局 
    B.使城市居民的居住、生活、游憩和交通得以正常运行 
    C.保护城市生态环境,实现可持续发展 
    D.综合部署城市经济、文化、公用事业
    11.按照房地产产权的特点,可以将房地产市场分为(　　　)
    A.完全产权的交易市场和部分产权的交易市场 
    B.一级市场和二级市场 
    C.增量市场和存量市场 
    D.土地交易市场和房屋交易市场 
    12.开征土地增值税增大了房地产商的开发成本,会导致供给曲线______平移.(　　　)
    A.向左 
    B.向右 
    C.向上 
    D.向下 
    13.锅炉房、热力站的建设费用属于(　　　)
    A.前期工程费 
    B.附属工程费 
    C.建安工程费 
    D.开发间接费 
    14.进行敏感性分析时,首先假设各变量之间相互独立,然后每次只考察一项可变参数的变化而其他参数保持不变时,项目评估结果的变化情况,这种分析方法是(　　　)
    A.单变量敏感性分析 
    B.双变量敏感性分析 
    C.多变量敏感性分析 
    D.盈亏平衡分析 
    15.主要反映开发项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况的表格是(　　　)
    A.营业利润测算表
    B.资金来源与运用表 
    C.现金流量表（全部投资） 
    D.现金流量表（自有资金） 
    16.房地产开发企业开发产品合格率的计算公式是(　　　)
    A.（当期按合同应完成的开发产品面积/当期完成的合格开发产品面积）×100%
    B.（当期完成的合格开发产品面积/当期按合同应完成的开发产品面积）×100%
    C.（当期完成的合格开发产品面积/当期完成的开发产品面积）×100%
    D.（当期完成的开发产品面积/当期完成的合格开发产品面积）×100%
    17.以下企业资信等级中,最高一级是(　　　)
    A.CCC 
    B.DDD 
    C.AAA 
    D.BBB
    18.以下关于资产负债率的说法正确的有(　　　)
    A.该指标属于短期偿债能力指标 
    B.该指标反映股权人所提供的资金占全部资产的比例 
    C.房地产开发公司的资产负债率一般较低 
    D.资产负债率=（负债总额/资产总额）×100%
    19.以下关于利息保障倍数的说法正确的是(　　　)
    A.利息保障倍数=（税后净利润+利息费用）/利息费用 
    B.该指标属于短期偿债指标 
    C.该指标高,则表明企业偿债能力较差 
    D.该指标接近于1,表明企业的利息负担过重,债权的安全性差 
    20.契税的纳税义务人是(　　　)
    A.承受方 
    B.政府部门 
    C.成交价格 
    D.赠与人
    21.房产税的税率,按照房产原值计算缴纳时,税率为(　　　)
    A.1% 
    B.1.2% 
    C.10% 
    D.12%
    22.土地估价的基本方法是(　　　)
    A.市场比较法 
    B.成本法 
    C.假设开发法 
    D.收益还原法 
    23.土地投资时机的选择对土地投资行为的影响是(　　　)
    A.只有土地投机商才会关注土地投资时机问题 
    B.土地开发商对土地投资时机问题无须太过关注 
    C.持有土地的时间越长,投资者的平均年收益就越高 
    D.持有土地的时间越长,投资者的平均年收益就越低 
    24.基本上所有公寓投资成功的基础都是(　　　)
    A.较低的购买价格
    B.适当的租金水平 
    C.较高的出租率及租客满意程度 
    D.较好的租后服务 
    二、多项选择题(本大题共10小题,每小题1分,共10分)
    在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内.错选、多选、少选或未选均无分. 
    25.三通一平指的是(　　　　　)
    A.水通 
    B.通讯通 
    C.路通 
    D.电通 
    E.场地平整 
    26.提高利率对房地产投资的影响有(　　　　　)
    A.对房地产实际价值产生折减作用 
    B.加重投资者的债务负担 
    C.提升开发商投资房地产的兴趣 
    D.增加了消费者的购买力 
    E.对工业厂房的投资更便宜了 
    27.以下关于资金时间价值,说法正确的有(　　　　　)
    A.不同时间发生的不等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值 
    B.不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值 
    C.资金增值的实质是利息的存在 
    D.资金增值的实质是劳动者创造的剩余价值 
    E.从消费者的角度来看,资金时间价值体现为对其即期消费的必要补偿 
    28.房地产市场上自用型购买者的购买行为主要影响因素有(　　　　　)
    A.其他使用者的需求特点
    B.购买者自身特点 
    C.其他类型投资工具的收益水平 
    D.购买者偏好 
    E.房地产投资收益水平 
    29.房地产开发项目财务评价结果的主要影响因素有(　　　　　)
    A.土地成本 
    B.建造成本 
    C.贷款利率 
    D.开发周期 
    E.投资收益率 
    30.房地产开发投资企业的资金在周转过程中存在的矛盾有(　　　　　)
    A.资金来源的多样性和资金投入集中性的矛盾 
    B.资金筹集的高成本性和销售价格平均化的矛盾 
    C.资金投入的集中性和来源分散性的矛盾 
    D.资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾 
    E.投资回收期长和再生产过程连续性的矛盾
    31.金融机构发放房地产贷款时应遵循的原则有(　　　　　)
    A.物资保证原则 
    B.按期偿还原则 
    C.择优扶持原则 
    D.先评后贷原则 
    E.大松小紧原则 
    32.以下属于房地产开发经营中的项目性收费的项目有(　　　　　)
    A.白蚁防治费 
    B.砂石管理费 
    C.地名费 
    D.商品房交易管理费 
    E.土地登记费 
    33.中型购物中心的投资特点是(　　　　　)
    A.中型购物中心对在其内经营的商业租客没有倾向性 
    B.中型购物中心与主要租客签订的租约期限常为8—10年 
    C.可出租面积大约在10000至30000平方米 
    D.通常将其出租面积的20%左右用作超级市场 
    E.柜台租户的撤离或破产对购物中心的业主来说是个严重的问题 
    34.影响写字楼租金的因素有(　　　　　)
    A.市场竞争激烈程度 
    B.地面装修 
    C.写字楼内部分区
    D.建筑物质量 
    E.建筑物所处地理位置
    三、简答题(本大题共5小题,每小题6分,共30分)
    35.简述城市维护建设税的概念及税率. 
    36.工业用房投资的类型有哪些? 
    37.新城区开发前景如何? 
    38.直接投资房地产需要投资者具备哪些管理能力? 
    39.简述房地产市场分析的步骤. 
    四、计算题(本大题共2小题,共24分)
    40.已知甲、乙两个投资项目,其现金流量如下表所示,i为12%,试用净现值法评价甲和乙.（本小题14分） 
    项目甲和项目乙的现金流量（单位:万元）

     


    年 份

    0

    1

    2

    3

    4

    5

    项目甲

    -100

    20

    30

    50

    60

    70

    项目乙

    -100

    40

    40

    40

    45

    50

    41.某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为80万元的住宅,假设该家庭首付款为房价的30%,其余为在15年内按月等额偿还商业抵押贷款,年贷款利率为7.2%,问月还款额为多少?如果该家庭最多30%的收入可以用来支付住房消费,问该家庭需月收入多少,才能购买上述住宅?（本小题10分） 
    五、论述题(本大题12分)
    42.试分析我国住房政策对房地产市场的影响.




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